30년 이상 노후 아파트에 대한 안전진단 폐지

 

정부는 지난 1월 10일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'의 일환으로 30년 이상된 노후아파트에 대해 안전진단 없이 재건축을 착수하도록 하는 방안을 발표했습니다.

 

이 같은 추진배경에는 국민의 안정된 주거생활을 위해 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형이 필수적이며,

1인 가구와 고령화 등 인구변화로 다변화되는 주택수요에 부응하기 위한 다양한 유형의 주택공급이 활성화될 필요가 있었다고 합니다. 

 

 그동안 재건축을 추진하는 많은 아파트들이 마지막 관문인 안전진달을 통과하지 못해 고배를 마시며 희비가 엇갈리는 경우가 많았는데요, 이번 정부 정책방안을 통해 주요 입지에 얼마나 많은 공급이 이루어질지 기대가 됩니다.

물론  도시정비법 개정안이 국회를 통과해야만 실제적으로 안전진단 폐지가 가능하기 때문에 적어도 3월 이후에야 대략적인 가닥을 확인할 수 있어 보입니다.

 

 이번 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에는 어떤 내용들이 있었는지 알아보겠습니다.

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국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선

  주민 선택에 따라 재건축, 재개발이 시행될 수 있도록 재건축의 경우는 안전진단 없이 바로 착수하도록 하고,

재개발은 노후도 요건을 완화하여 재개발 지역 안에 신축빌라가 있더라고 정비사업을 착수할 수 있도록 사업착수 요건을 대폭 완화할 예정입니다.

 

세부방안에는 다음과 같이 크게 4 종류의 방안들이 예정되어 있습니다.

 

1) 사업속도: 패스트트랙 도입

 준공 30년 초과 시 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년 단축하는 계획입니다. 현재는 안전진단 통과 이후에 정비구역 입안이 가능했으나 사업시행인가 전까지만 안전진단이 통과하면 되도록 개선되며 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌이 되지 않도록 안전진단 기준 개선도 병행합니다.

 준공 30년 도과 시에 추진위 구성을 가능하게 하고 정비구역 지정과 조합 설립 추진이 병행가능 하도록 합니다.

이때 추진위의 역할을 구역지정 후 조합설립 준비에서 입안제안 등 구역지정 사전 절차까리 확대할 예정입니다.

 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청하여 정비구역 지정과 조합 설립을 병행하고 정비구역 지정 및 조합 설립인가를 동시에 처리하도록 허용할 계획입니다.

 개선: 안전진단에서 1년, 추진위구성과 조합신청, 조합설립까지의 기간 2년을 단축
 - 안전진단: 사업인가 전까지만 통과
 - 추진위원회: 준공 후 30년이 지나면 구성가능
 - 조합신청: 정비구역 지정 전에도 신청가능
 - 조합설립: 정비구역 지정과 병행하여 설립 가능

 

2) 진입 문턱: 정비사업 추진 요건 완화

 신축빌라 혼재 등으로 부지 특성항 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건을 완화할 계획으로 재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고 접도율이나 밀도와 같은 노후도 외 요건도 개선할 예정입니다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지나 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정·동의 요건 등도 개선됩니다. 

	현행	개정	효과
재개발 노후요건 완화	30년 이상 건축물이 전체 2/3이어야 요건 충족	노후도 요건 60%로 완화, 촉진지구 지정시 50%로 완화	정비구역 추진 가능 대상지역 확대
구역지정 요건 완화	노후도 등 입안 요건에 부합하지 않는 지역도 10%까지 포함 가능	입안요건에 부합하지 않는 지역도 20%까지 포함	나대지나 차고지 등도 포함하여 한 번에 정비 가능
공유자 동의요건 완화	공유자 전원이 동의해야 공유지에 대한 토지등 소유자 동의 인정	공유자 3/4 동으로도 토지등소유자 동의인정	공유관계가 복잡한 필지도 포함하여 개방 가능

 

3) 사업성: 사업 초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화

 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상을 확대하며

정비계획에 뉴:홈 공급 또는 공공임대주택 공급비율 등을 종합적으로 심사하여 공공성 확보, 사업가능 여부 등을 심사하여 초기사업지를 융자할 계획입니다.

 

 사업 절차별 사업비 지원 개선안:

 1. 조합설립 시: 초기사업비 기금융자 / 구역당 50억 원 이내

 2. 사업시행인가 시: 민간대출 시 HUG 보증 / 50억 한도, 공공성 충족 시

 

부담금 면제 초과이익을 상향하고 부과구간을 확대하며 1 주택 장기보유자 감경 등 부담경감을 3월 개정법 시행으로

조속히 시행 예정입니다. 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대*하여 부담을 추가로 완화합니다.

* 신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등

 

4) 중단 없는 사업: 공사비 갈등 완화

 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위해 공사비 조정 시 사용 지수, 공사비 세부 산출내역, 공사비 조정 가능시기 등을 규정한 표준계약서를 조기 배포하고 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해효력을 부영하여 실효성을 제고하고 신속한 갈등 해소를 위한 지원을 추진합니다.

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